而就在这种情况下，美国的房地产经济又偏偏开始了回暖，而且房地产市场是越来越火爆，哪怕是新世纪之初的互联网泡沫破灭以及911事件，都没有阻挡美国房地产市场的火爆。

俗话说，资本就像是鲨鱼，只要有一丁点儿血腥味，那么资本就会在第一时间追逐上去。

美国房地产市场的火爆，自然引发了资本的追逐。

不过，在新世纪之前，那些缺乏监管的资本还稍微老实一点，那么在新世纪之后，尤其是911事件之后，这些来自于华尔街的资本就开始变得肆无忌惮起来。

谁都知道贷款在美国是一件非常普遍的事情，提前消费、寅吃卯粮在美国民众的消费观念中是再普遍不过的事情了。

而且在美国，除了那些超级富豪之外，普通的中产阶级以及绝大部分老百姓在买房的时候是极少会付全款的，他们通常都是通过贷款来购买房产的。

但同样，美国的失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。

与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。

美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。

在2006年之前的五年时间中，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

在这样的情况下，很多有关于次级贷款的金融衍生品都纷纷登场，这其中，最为著名的金融衍生品就是“担保债务凭证”，简称CDO，以及“信用违约交换”，简称CDS。

在房产借贷市场中，贷款公司为了分担风险共享收益，找到投资银行，投资银行将其债券化，就产生了“担保债务凭证”—CDO。

而许多投资银行为了赚取暴利，采用20—30倍的杠杆操作。比如有一家张三投资银行的自身资产为30亿美元，采用30倍的杠杆操作，即以30亿美元的资产为抵押去借900亿美元的资金用于投资，如果投资盈利5%，那么张三投资银行就获得45亿美元的盈利，相对于自身资产而言，这是150%的暴利。

但是杠杆操作风险高，按照正常的操作手法，张三投资银行不应该进行这样的冒险操作，但架不住这么操作可以获得高利润啊，于是就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做保险，这种保险就是“信用违约交换”—CDS。

CDS的具体产生过程是这样的：张三投资银行找到李四，李四可能是另一家投资银行或保险公司。张三为杠杆操作做保险，每年支付给李四5000万美元的保险费，连续十年总共5亿美元。如果CDO没有违约，除了5亿美元的保险费，张三还能赚40亿美元，而如果CDO有违约，反正有李四来赔。

这就是信用违约交换！

其实，CDS本质是一种保险——甲方支付保费，标的资产如果违约，乙方赔偿损失。只不过如果以“保险”命名，就会受到针对保险产品的严格监管，因此把名字“金融创新”为“互换”。

CDS的初衷是摊分风险——原本违约风险只由贷款发放人承担，现在经由创设的金融产品，各色投资人在获取收益的同时，一起分担风险。

逐利的动机很快催生出投机的艺术，为迎合需求，华尔街开发出CDX、CDXIG......等一连串的金融衍生品，保险标的变为一揽子CDS和指数。

由于房价一直涨，风险没有演化成损失，保费越来越低，规模越来越大......

谁都知道华尔街的那帮投机者是这个世界上最贪婪的家伙，在这样眼见可以获得巨额利润的情况下，这帮子投机者哪儿还能忍得住？

还是拿刚才的张三和李四来做比喻。

对于张三而言，这是一笔稳赚不赔的投资。但李四也不是傻子，他们通过统计分析，在繁荣的市场中违约情况不到1%。所以，如果我李四连续做100笔这样的保险，那么总计就可以拿到500亿美元的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿美元，我他妹的还能赚450亿美元呐！

这是一笔多好的买卖啊！于是华尔街大多数的“张三”与“李四”们与来自全世界各个国家“张三”和“李四”们——这些张三和李四，遍布了欧美日以及大洋洲的众多国家！在美国房价长达十余年的增长中，尽情享受着一场空前的财富狂欢。

只是，如果美国的房地产市场一直如此火爆，那不管是CDS还是其他的什么CDX、CDXIG们都会可以为这些投机者带来巨额的利润，但物极必反，再火爆的市场也终归会有衰落或者是调整的一天，一旦市场衰落，那么这群投机者必然会为自己的疯狂而付出巨额的代价的。

美国的房地产市场再火爆，但房价的上涨必然是有限的。一旦房价涨到了不能再涨的时候，那么这些金融衍生品立刻就会没有人再接盘了。

尤其是美联储在2004年到2006年6月之间的两年时间内，连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5．25%。

利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，美国火爆了十多年的房地产市场终于不可抑制的涨到了头......

正如一首歌的歌词中所写的那样“吃了我的给我吐出来，拿了我的给我还回来”。

于是，一场以次级抵押贷款为导火索的经济大崩溃开始了，后世称这场经济大崩溃为“次贷危机”！

PS：鞠躬感谢“初吻给了手”500的打赏。四千二百字大章送上！